Tahliye Taahhütnamesi Nedir
- Av. Batuhan PALA
- 25 Eyl
- 14 dakikada okunur
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraya verene (ev sahibine) kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı bir taahhüttür. Bir başka deyişle kiracı, gelecekte kararlaştırılan bir günde evi veya işyerini tahliye edeceğini yazılı olarak üstlenir. Bu taahhüt, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1’de düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre:
Fıkra | TBK-352 |
1 | Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. |
Tahliye taahhütnamesi TBK 352/1'e göre, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerlidir. Bu kapsamda kiraya verenin (mal sahibinin), kira sözleşmesini süresinden önce veya süresi bittiğinde feshedebilmesi ancak kanunun öngördüğü sınırlı sebeplerle mümkündür. Tahliye taahhüdü bu sınırlı sebeplerden biridir ve ev sahibinin herhangi başka bir gerekçe göstermeden, ayrıca tazminat ödeme yükümlülüğü altına girmeden kira ilişkisini sonlandırmasına olanak tanır. Ancak bu güçlü imkânın kötüye kullanılmaması için kanun koyucu, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesini bazı şartlara bağlamıştır
Günümüzde özellikle büyük şehirlerde yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve kira bedellerindeki artış talepleri sebebiyle ev sahipleri, kiracıları sözleşme bitmeden çıkarmak için sıklıkla tahliye taahhütnamesi yoluna başvurmaktadır. Tahliye taahhüdü, doğru şekilde hazırlanıp usulüne uygun kullanıldığında, kiraya veren açısından hızlı bir tahliye imkânı yaratır. Öte yandan, geçersiz bir tahliye taahhütnamesine dayalı işlem yapmak ise zaman kaybına ve hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle tahliye taahhüdünün hukuki niteliğini, geçerlilik şartlarını ve bu taahhüde dayanarak tahliye sürecinin nasıl işletileceğini en ince detayına kadar bilmek önemlidir. Aşağıda, bir tahliye taahhütnamesinin nasıl geçerli sayılacağı, hangi şartları taşıması gerektiği, taahhüde rağmen kiracının çıkmaması halinde icra veya dava yoluyla tahliyenin nasıl yapılacağı adım adım ele alınmıştır. Ayrıca yazının sonunda, konunun somutlaşması için bir tahliye taahhütnamesi örneğine yer verilmiştir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
TBK m.352/1’de belirtilen tahliye taahhüdünün hukuken geçerli kabul edilmesi için beş şartın varlığı söz konusudur;
Tahliye taahhütnamesi adi yazılı şekilde yapılmalıdır
Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması
Kiralananın teslimden sonra kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması
Tahliye tarihi belli olması
Konutun aile konutu olması durumunda eşin açık rızası alınmalıdır
Yukarıdaki şartlardan herhangi biri eksikse, tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye etmek mümkün olamayacaktır. Bu nedenle, tahliye taahhüdü hazırlanırken ve imzalatılırken bu koşulların eksiksiz şekilde sağlandığından emin olunmalıdır. Şimdi bu şartları tek tek ayrıntılı olarak inceleyelim
Yazılı olma şartı
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği yazılı şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır. Kanun, kira sözleşmeleri için genel olarak bir şekil şartı aramamış olsa da, tahliye taahhüdü için yazılı olmasını aramaktadır. Sözlü olarak verilmiş bir tahliye sözü veya telefon/mail gibi delil niteliğinde beyanlar olsa dahi, kanunen geçerli bir tahliye taahhüdü teşkil etmez. Uygulamada bazen kiracıların sözlü olarak “şu tarihte çıkarım” demeleri veya yazılı olmayan bir şekilde anlaşmaları görülse de, bunlar yasal anlamda bağlayıcı bir tahliye taahhüdü sayılmayacaktır.
Adi yazılı şekil yeterlidir; yani tahliye taahhütnamesi noterde yapılmak zorunda değildir. Kiraya veren ve kiracı aralarında bir kâğıda el yazısıyla dahi bu taahhüdü yazıp imzalayabilirler, bu durumda da yazılı olma şartı gerçekleşmiş olur . Ancak uygulamada, ileride çıkabilecek inkârları önlemek amacıyla noterde düzenleme şeklinde tahliye taahhüdü yapmak da mümkündür. Noter huzurunda yapılan tahliye taahhütlerinde kiracı imzasının inkârı veya belgenin sahteliği iddialarıyla karşılaşma olasılığı çok düşüktür.
Örnek: Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira sözleşmesi imzalanırken, kiracı sözlü olarak “18 ay sonra evi boşaltırım” demiştir. Bu sözleşmeye veya ayrı bir belgeye yazılmamıştır. Bu durumda kiracının sözü tahliye taahhütnamesi sayılmaz ve ev sahibi sadece bu beyana dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Aynı şekilde, bir kağıda yazılıp imzalanmamış hiçbir taahhüt, yazılı şekil şartını karşılamadığı için geçerli değildir.
Şekil şartı açısından noter zorunlu olmasa da, ispat kolaylığı açısından bazı durumlarda noterden veya en azından iki şahit huzurunda imzalamak faydalı olabilir. Yine de altını çizmek gerekir ki kanunen geçerli bir tahliye taahhüdü için aranan tek şekil şartı, tarafın imzasını taşıyan yazılı bir metin olmasıdır.
Kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanmış olması
Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı tarafından veya kiracının yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir. Bu şart, taahhüdün kiracıdan kaynaklanan bir beyan olmasını güvence altına alır. Kiracı dışındaki kişilerin tek taraflı olarak verdiği “çıkaracağım” şeklindeki taahhütler geçersizdir. Örneğin, kiracının bir arkadaşı veya ev sahibi adına bir başkasının düzenlediği bir taahhütname hukuki sonuç doğurmaz. Eğer kiracı bir temsilci (örneğin vekil) aracılığıyla taahhütname imzalayacaksa, bu temsilcinin tahliye taahhüdü verme yetkisinin bulunması gerekir.
Birden fazla kiracı söz konusuysa (örneğin kiralananı birden çok kişi birlikte kiralamışsa), tüm kiracıların tahliye taahhüdünü imzalaması gerekir. İçlerinden sadece birinin imzaladığı bir taahhütname, imzalamayan diğer kiracılar yönünden bağlayıcı olmayacak ve bu durumda tahliye gerçekleştirilemeyecektir. Kiralanan taşınmazda aynı sözleşmeye taraf olmadan birlikte oturan kişiler varsa (örneğin aile üyeleri), tahliye taahhüdünün geçerliliği açısından önemli olan, resmi kira sözleşmesinde kiracı olarak geçen tarafların imzasının bulunmasıdır. Kiracının tüzel kişi (şirket) olması durumunda, tahliye taahhüdünü şirket adına imzalamaya yetkili kişinin (örneğin şirket müdürü veya imza yetkilisi) imzalaması gerekir.
Kiralananın tesliminden sonra verilmesi
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin yapılmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır. Kanun metninde açıkça “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi kullanılmıştır. Bu şartın amacı, kiracının taahhüdü özgür iradesiyle ve baskı altında kalmadan vermesini sağlamaktır. Kira sözleşmesi imzalanmadan veya imzalandığı anda, ev sahibinin kiracıdan tahliye taahhüdü alması, kiracı üzerinde sözleşmeyi yapabilmek için bir zorunluluk ve baskı yaratacağından, kanun koyucu tarafından geçersiz sayılmaktadır.
Uygulamada bazı ev sahipleri, kira kontratıyla aynı gün veya aynı belge içinde tahliye taahhüdü imzalatabilmektedir. Örneğin, kira sözleşmesinin ekine “kiracı şu tarihte evi boşaltacaktır” şeklinde bir madde konulması veya ayrı bir taahhüt belgesinin sözleşmeyle birlikte imzalatılması sıkça görülür. Bu şekilde, kira başlangıcıyla eş zamanlı alınan tahliye taahhüdü geçerli değildir. Çünkü kiracının, evi tutabilmek için bu belgeyi imzalamaya mecbur kaldığı varsayılır. Makul bir süre geçmeden alınan taahhütler, kiracının iradesinin sakatlandığı iddiasına açık olur. Bu nedenle kira sözleşmesi yapıldıktan en az birkaç gün veya birkaç hafta sonra tahliye taahhüdünün ayrı bir belge olarak imzalatılması gerekmektedir.
Peki aynı gün alınan taahhütlerin geçersiz olduğu kuralının istisnaları var mıdır? Öncelikle, kira sözleşmesinden önce alınan taahhütlerin kesin olarak hükümsüz olduğunu belirtelim. Kira başlangıcıyla aynı tarihte alınan taahhütler de kural olarak geçersizdir. Ancak burada ispat meselesi önem kazanır. Kiracı eğer söz konusu belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldığını kanıtlayamazsa, belgenin üzerinde yazan tarih dışarıdan bakıldığında geçerli bir taahhüt gibi görünebilir. Uygulamada mal sahipleri, kiracıya boş bir taahhütname imzalatıp daha sonra tarih kısmını doldurma yoluna gitmektedir. Boş tahliye taahhüdüne imza attırılması durumunda, bu sonradan doldurma işlemi hukuken geçersiz olsa bile, bunu ispat yükü kiracıya ait olacaktır. Yargıtay kararları da, kiracı ispat edemezse bu riskin sonucuna katlanması gerektiğini vurgulamaktadır. Yani kiracı, belgenin gerçekten kira başlangıcında imzalandığını veya tarihinin sonradan doldurulduğunu yazılı delille ispat edemezse, taahhütname geçerli kabul edilebilir.
Özetle, tahliye taahhüdü kiralanan fiilen kiracıya teslim edildikten sonra ve kira sözleşmesinin kurulmasından sonra bir tarihte verilmelidir. Kira ilişkisi başladıktan sonra alınan bir taahhütname, bu şartı sağladığında geçerli sayılacak; önce veya eş zamanlı alınanlar ise kiracı lehine hükümsüz olacaktır. Kiracı eğer taahhüdü baskı veya tehdit altında imzaladığını iddia ediyorsa, irade sakatlığı sebebiyle iptal davası açma hakkı da vardır. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu m.39 gereği, baskının ortadan kalkmasından itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır . Örneğin, kira başında “imzalamazsan evi vermem” şeklinde baskı ile imzalatılan bir taahhütname için kiracı, durumu sonradan fark edip 1 yıl
içinde iptal davası açarak belgenin hükümsüzlüğünü ileri sürebilir. Ancak pratikte, genellikle bu hususlar kiracı tarafından savunma olarak tahliye davasında veya icra takibi itirazında öne sürülmektedir.
Tahliye tarihinin belirli olması
Tahliye taahhütnamesinde, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarihin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Önemli olan, tahliye zamanının şüpheye mahal vermeyecek şekilde tayin edilmiş olmasıdır. TBK 352’de kiracının “belli bir tarihte boşaltmayı üstlenmesi” ifadesi kullanıldığı için, eğer taahhütnamede hiç tarih yoksa veya tahliye zamanı belirsiz bırakılmışsa, o taahhütnameye dayanarak tahliye gerçekleştirilemez.
Uygulamada bazı taahhütnamelerde “...tarihine kadar” gibi ibareler veya sadece ay ismi yazılıp gün belirtilmemesi gibi eksiklikler görülebilmektedir. Tahliye günü mutlak belli bir gün olmak zorundadır aksi halde tahliye taahhütnamesi geçersiz olur.
Aile konutu olması durumunda eşin açık rızası
Kiralanan yer evli bir çiftin aile konutu ise, tahliye taahhüdünün geçerliliğinde Türk Medeni Kanunu m.194 ve TBK m.349 hükümleri de devreye girmektedir. Aile konutu şerhi bulunan veya fiilen aile konutu olarak kullanılan bir kiralananda, kiracı konumundaki eş tek başına tahliye taahhüdü veremez. Kanun gereği, eşlerden biri diğerinin açık rızası olmadan aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez; aynı şekilde, aile konutu üzerinde kiracının tek başına tasarrufta bulunması (örneğin tahliye taahhüdü ile kira ilişkisini sonlandırmayı taahhüt etmesi) mümkün değildir. Dolayısıyla, kiralanan taşınmaz aile konutu ise, kiracı olan eşin yanı sıra diğer eşin de tahliye taahhüdüne açık rıza göstermesi veya ideal olarak birlikte imzalaması şarttır. Aksi halde, sadece tek eşin imzaladığı bir taahhütnameye dayanılarak aile konutunun tahliyesi mümkün olmaz.
Özetle Geçerlilik Kriterleri
Yukarıda ayrıntılı biçimde açıklanan şartları kısaca özetlemek gerekirse:
Tahliye taahhüdü yazılı olmalı, mümkünse noterden veya en azından ispat imkânı güçlü bir yöntemle imzalanmalıdır.
Taahhüt, kira sözleşmesinin başlangıcında değil, sonrasında (kiracı evi teslim aldıktan sonra) verilmelidir.
Kiracı (ve varsa diğer tüm kiracılar ile kiracının eşi) tarafından imzalanmalıdır; kiracı dışındaki kişilerin imzası bir anlam ifade etmez, ancak aile konutuysa eşin imzası da gerekir.
Belge, belirli bir tahliye tarihini gün/ay/yıl olarak içermelidir. Tarih yoksa veya belirsizse geçerli olmaz.
Bu koşullara uygun şekilde düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi, artık ev sahibi (kiralayan) bakımından güçlü bir hukuki imkân doğurur. Peki bu taahhüde rağmen kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa ne yapılabilir ? Bu durumda, TBK m.352/1’in tanıdığı hak kullanılarak kiracının tahliyesi için yasal süreç başlatılabilir. Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye sürecinin nasıl işleyeceği aşağıda açıklanmıştır.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci (Kiracının Çıkarılması)
Kiracı, kendi iradesiyle belirli tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen, taşınmazı boşaltmazsa kiraya verenin tahliye gerçekleştirme hakkı doğar. Önemle belirtmek gerekir ki tahliye taahhüdü verildi diye kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez veya kiraya verenin kendiliğinden kilidi değiştirip evi tahliye etme hakkı yoktur. Kiraya veren mutlaka kanunda öngörülen usullerden birini izlemelidir. TBK 352 hükmü gereğince, kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde iki yoldan birine başvurabilir:
İcra yoluyla tahliye (icra dairesi aracılığıyla, mahkeme kararı olmadan tahliye takibi başlatmak),
Dava yoluyla tahliye (sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak)
Bu bir aylık süre, hak düşürücü süredir; yani süre geçirilecek olursa taahhüde dayanarak tahliye hakkı düşer. Sürenin başlangıcı, taahhütnamede belirtilen tahliye günüdür. Örneğin tahliye taahhüdünde “30 Haziran 2025” denmişse, 30 Haziran’dan itibaren bir ay içinde (en geç 30 Temmuz 2025’e kadar) icra takibi başlamış veya dava açılmış olmalıdır. Bu süre hakim tarafından resen dikkate alınır; süresi geçtikten sonra yapılan başvurular mahkemece reddedilir.
İcra Yoluyla Tahliye (İlamsız Tahliye Takibi)
Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, kiraya veren mahkeme kararı almadan, doğrudan icra dairesine başvurarak kiracıyı tahliye ettirebilir. Bu, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 272. maddesi ve devamında düzenlenen özel bir icra takibi türüdür. Bu yöntem pratikte hızlı sonuç alınabilen bir yol olup genellikle dava yoluna göre daha çabuk neticelenir (itiraz olmadığı takdirde). Adımlarını şu şekilde özetleyebiliriz:
İcra Takibinin Başlatılması: Kiraya veren, tahliye taahhüdünde yazan tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde, kiralananın bulunduğu yer icra dairesine giderek ilamsız tahliye takibi talebiyle başvurur. Başvuru sırasında, tahliye taahhütnamesinin bir örneğini icra dosyasına sunar ve kiracı aleyhine tahliye emri tebliğ edilmesini talep eder. Yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir.
Tahliye Emrinin Tebliği: İcra dairesi, kiracıya resmi bir tahliye emri gönderir. Bu emirde, kiracıdan taahhüdünü yerine getirmesi, yani belirli süre içinde evi boşaltması istenir. İcra ve İflas Kanunu’na göre kiracıya tahliye için verilecek süre 15 gündür . Tahliye emri kiracıya tebliğ edildiğinde, kiracının bu emir gereği 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Eğer kiracı 15 gün içinde evi kendiliğinden boşaltırsa sorun çözülmüş olur.
Kiracının İtiraz Hakkı (7 Gün): Kiracının, tebliğ edilen tahliye emrine karşı 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz, kiracının icra dairesine vereceği bir dilekçeyle yapılır. Kiracı itiraz ettiğinde, icra takibi durur.
Kiracı İtiraz Etmezse: Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve tahliye emri tebliğinden itibaren 15 gün içinde de evi boşaltmazsa, artık kiraya veren icra marifetiyle zorla tahliye işlemini yaptırabilir. Bu durumda icra dairesi, polis zoruyla ve bir icra memuru eşliğinde taşınmazın boşaltılmasını sağlar. Kilit değiştirme ve eşyaların tahliyesi işlemleri icra memuru nezaretinde gerçekleştirilir. Kiracı veya eşyaları için gerekiyorsa yediemin depolarına kaldırma işlemleri yapılabilir.
Kiracı İtiraz Ederse: Kiracı yasal 7 günlük sürede itiraz etmişse, ev sahibi doğrudan tahliye yaptıramaz. İtirazın kaldırılması veya iptali için hukuki yollara başvurması gerekir. İtirazın iptali davasını 1 yıl içerisinde açması gerekmektedir, itirazın kaldırılması için ise 6 ay içerisinde dava açması gerekmektedir.
Dava Yoluyla Tahliye (Tahliye Davası)
Tahliye taahhüdüne dayanarak başvurulabilecek ikinci yol, doğrudan mahkemede tahliye davası açmaktır. Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde, kiracıyı tahliye etmek üzere dava açabilir . Bu davaya genellikle “tahliye davası” denir ve kira ilişkilerinden doğan davalara bakmakla görevli olan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Dava, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde veya davalı (kiracı) kişinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir. Dava dilekçesinde, kiraya verenin dayanağı yazılı tahliye taahhüdü olacaktır. Dava açılırken bu taahhütname delil olarak sunulur ve kiracının belirtilen tarihte çıkmadığı, bu nedenle tahliyenin sağlanması talep edilir. Mahkeme, yargılama sırasında öncelikle tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığını inceler; yukarıda sayılan geçerlilik şartlarına aykırı bir durum (örneğin aynı gün alınmış, imzasız, belirsiz tarihli vs.) varsa kiracının savunması doğrultusunda bunu değerlendirir. Eğer taahhütname geçerliyse ve dava süresi içinde açılmışsa, mahkeme kiralananın tahliyesine karar verir. Dava yolunda da bir aylık hak düşürücü süre esastır. Yani tahliye tarihinden itibaren bir ay geçtikten sonra dava açılırsa, kiraya veren hakkını kaybetmiştir. Süresinde açılmış davada ise yargılama devam eder. Dava devam ederken, kiracı tahliye taahhüdünün geçersizliğini ileri sürebilir; örneğin “taahhüt kira ile aynı gün alındı, baskı ile alındı, aile konutumdu eşimin rızası yoktu” gibi
savunmalar yapabilir. Mahkeme tüm bu iddiaları değerlendirip bir sonuca varır.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk: 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun uyarınca, kiracı tahliye davalarında arabuluculuk, dava şartı haline getirilmiştir. Bu, tahliye davası açmadan önce mutlaka arabuluculuk başvurusunda bulunulması gerektiği anlamına gelir. Yani ev sahibi, doğrudan mahkemeye başvuramaz; önce bir arabulucuya müracaat ederek, kiracıyla anlaşma zemini aramalıdır. Arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamazsa arabulucu bunu bir tutanakla tespit eder. İşte bu tutanak alındıktan sonra dava açılabilir. Eğer arabuluculuk şartı yerine getirilmeden dava açılırsa, mahkeme dava şartı yokluğundan davayı usulden reddeder. Bu nedenle, Eylül 2023’ten itibaren tüm tahliye talepli davalarda olduğu gibi, tahliye taahhüdüne dayalı davalarda da arabuluculuk aşamasını atlamamak gerekir. İcra yoluyla tahliye sürecinde arabuluculuk şartı bulunmamaktadır; icra takibi sonrası itirazın iptali nedeniyle Sulh Hukukta açılacak bir davada arabuluculuk şartı yoktur. Ancak tahliye taahhütnamesi için direkt Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak olan bir davada arabuluculuk şartı vardır.
Yeni Malikin Durumu: Kiralanan taşınmaz, tahliye taahhüdü alındıktan sonra el değiştirirse (başka birine satılırsa), yeni malik de bu tahliye taahhüdüne dayanabilir. Nasıl ki kira sözleşmesinde kiralayanın hak ve borçları yeni malike geçiyorsa, tahliye taahhüdü de yeni malik için geçerli sayılır. Yani önceki ev sahibi zamanında kiracıdan alınmış geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, evi sonradan alan yeni ev sahibi de süresi geldiğinde aynı şartlarla icra takibi veya dava yoluna başvurabilir.
Tahliye Taahhütnamesine İtiraz ve İptal Halleri
Tahliye taahhütnamesine dayanarak başlatılan bir icra takibi veya açılan dava sürecinde, kiracı taraf çeşitli itiraz ve def’iler öne sürebilir. Ayrıca henüz ortada bir takip veya dava yokken de, kiracı verilen taahhüdün iptali için dava açmayı tercih edebilir. Bu bölümde, kiracı açısından tahliye taahhüdüne karşı ileri sürülebilecek hususları ele alıyoruz.
İmzaya ve Tarihe İtiraz (Sahtecilik veya Geçersizlik İddiası)
Kiracı, kendisine tahliye emri tebliğ edildiğinde veya tahliye davası açıldığında, tahliye taahhüdünün geçerli bir belge olmadığı yönünde itirazlar yapabilir. Özellikle icra takibinde, 7 gün içinde yaptığı itiraz dilekçesinde şu itirazları dile getirmesi mümkündür:
İmza bana ait değil: Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia edebilir. Bu ciddi bir iddiadır ve ileri sürülmesi halinde, eğer taahhütname noterden değilse, ev sahibi icra yolunda doğrudan tahliye ettiremez; sulh hukuk mahkemesinde imza inkarı iddiasının çözülmesi gerekir. Mahkeme, imzanın kiracıya ait olup olmadığını imza incelemesi (grafolojik bilirkişi incelemesi) ile tespit eder. Eğer gerçekten imza kiracıya ait değilse, zaten taahhütname kiracıya mal edilemez; takip de düşer, dava da reddedilir. Ancak kiracı gerçeğe aykırı bir şekilde imzayı inkar ediyorsa, bilirkişi sonunda imzanın ona ait olduğunu tespit ettiğinde, kiracı haksız çıkacağı için inkar tazminatı ödemek durumunda kalabilir (İİK m. 71 uyarınca, %20 kötü niyet tazminatı). Noterlikte yapılan taahhütlerde imza genellikle kiracı tarafından atıldığı tasdikli olduğundan, imza inkarı pek gündeme gelmez.
Belgenin tarihi ve geçerliliği: Kiracı, “bu taahhütname kira sözleşmesiyle aynı gün imzalatıldı bu nedenle geçersiz” veya “taahhütname baskı ile alındı, iradem sakatlandı” gibi itirazlarda bulunabilir. İcra takibine itiraz dilekçesinde bunlar ayrıntılı belirtilmişse ve özellikle düzenleme tarihine itiraz edilmişse, bu durumda da icra mahkemesi yoluyla itirazın kaldırılması mümkün olmaz; sulh hukukta dava gerekir. Sulh hukuk mahkemesinde, kiracı bu iddialarını ispat etmeye çalışabilir. Örneğin, taahhüdün kira ile aynı gün alındığını ispat için kira sözleşmesinin tarihini ve taahhütnamenin tarihini karşılaştırmak veya tanık beyanları kullanmak gerekebilir. Yine “tarih kısmı sonradan dolduruldu” iddiası varsa, kiracı bunu belgeleyebilirse (örn. farklı kalemle yazılmış, farklı mürekkeple atılmış imza gibi teknik bulgularla) mahkeme bunu değerlendirecektir. Yargıtay’ın içtihatlarına göre, eğer kiracı itirazında taahhüdün tarihinin sonradan doldurulduğunu belirtmemişse ve sadece genel itiraz yapmışsa, sonradan bu spesifik iddia dinlenmez; o yüzden kiracılar itiraz aşamasında mümkün olduğunca tüm itiraz nedenlerini ayrıntılı belirtmelidir.
Taahhüt bana ait değil / ben vermedim: Bazı durumlarda kiracılar, “böyle bir taahhütname vermedim” diyebilir. İmza ona aitse bu iddia anlamsızdır; imza ona ait değilse zaten imzaya itiraz kapsamına girer. Ancak kimi zaman kiracılar taahhüdün içerdiği beyanın kendi iradeleri dışı olduğunu (örneğin ev sahibi tarafından sonradan yazıldığını) iddia edebilirler. Bu durum da yine imza ve tarihle ilgilidir; ispat gerektirir.
Tahliye Taahhüdünün İptali (İrade Sakatlığı ve Baskı İddiası)
Bazı durumlarda kiracılar, taahhütnameyi imzaladıktan sonra henüz ev sahibi herhangi bir işlem yapmadan, tahliye taahhütnamesinin iptali için dava açabilmektedir. Özellikle taahhüdün baskı, tehdit, aldatma gibi iradeyi sakatlayan haller altında imzalatıldığını düşünen kiracılar, Türk Borçlar Kanunu m.39 uyarınca sözleşmeden dönme (iptal) haklarını kullanabilirler. Bunun için, baskının ortadan kalkmasından itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.
Örneğin, bir kiracı kira sözleşmesini yaparken çaresiz kaldığı için aynı anda tahliye taahhüdü de vermiş olabilir. Bu tip durumlarda kiracı, baskı altındayken imzaladığını, dolayısıyla beyanının gönüllü olmadığını iddia ederek belgenin iptalini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme bu tür davalarda, gerçekten bir baskı veya hile olup olmadığına bakar. Eğer kiracı haklı ise, tahliye taahhüdü iptal edilir ve hiç verilmemiş sayılır. Bu durumda ev sahibi artık o belgeye dayanamaz. Ancak uygulamada kiracıların bu yola sıkça başvurmadığı, daha ziyade icra takibi veya tahliye davası açıldığında savunma kapsamında bu iddiaları dile getirdikleri görülmektedir.
Aile Konutu ve Eşin Rızası İtirazı
Yukarıda geçerlilik kısmında değindiğimiz aile konutu hususu, uygulamada kiracılar tarafından tahliyeyi engellemek için de kullanılabilmektedir. Kiracı olan eş, tahliye taahhüdünü tek başına verdiyse ve diğer eşin haberi yoksa, taşınmazın aile konutu olduğunu öğrenen hakim, eşin rızası olmadan verilen taahhüdün aile konutu açısından geçersiz olduğu gerekçesiyle tahliye talebini reddedebilir. Aynı şekilde, icra takibinde de kiracının eşi, mahkemeye başvurarak takibin durdurulmasını sağlayabilir. Bu nedenle, aile konutu şüphesi olan durumlarda ev sahiplerinin daha en başta eşin rızasını yazılı olarak almaları çok önemlidir.
Tahliye Taahhütnamesi Düzenlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Bir tahliye taahhütnamesi hazırlanırken, ileride geçersizlik iddialarıyla karşılaşmamak ve sorunsuz bir tahliye süreci sağlamak için çok titiz davranılmalıdır. Hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından, aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi yerinde olacaktır:
Doğru Zamanlama: Taahhütname, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında imzalatılmamalı; kiracının taşınma ve yerleşme süreci tamamlandıktan sonra, makul bir süre geçince imzalanmalıdır.
Yazılı Metin ve İmza: Taahhüt mutlaka yazılı olmalı ve kiracının (varsa eşinin ve diğer kiracıların) imzasını taşımalıdır. Kiraya verenin imzası şart değildir; önemli olan borç altına giren kiracının imzalamış olmasıdır. İmza atılırken tarih bölümü atlanmamalı, hem taahhütname düzenlenme tarihi hem de tahliye tarihi açıkça yazılmalıdır.
Taahhütname Metni: Metinde, kiracının halen o adreste kiracı olduğu, belirlenen tarihte herhangi bir uyarı veya ihtara gerek kalmadan taşınmazı boş ve hasarsız şekilde teslim edeceği net olarak belirtilmelidir. Ayrıca kiracı, belirtilen tarihte çıkmazsa ev sahibinin icra takibine geçebileceğini ve bundan doğacak masraf ve zararları ödeyeceğini de beyan etmelidir. Bu tür ifadeler, ileride herhangi bir “haberim yoktu” savunmasını engeller ve kiracının sorumluluğunu teyit eder.
Tahliye Tarihi: Belli ve kesin olmalıdır. Belirsiz ifadelerden kaçınılmalıdır.
Aile Konutu Şerhi: Kiralanan yer aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı olmayan eşin de metne “Eş olarak ben de bu tahliyeye rıza gösteriyorum” şeklinde bir cümle ekleyip imzalaması alınmalıdır.
Noter veya Şahit: Mümkünse taahhütname noterde düzenlenebilir. Noterde yapılırsa düzenleme şeklinde senet olacağı için kiracı inkar edemeyecektir ve icra aşamasında itiraz etse bile hızlıca kaldırılabilecektir. Noter imkânı yoksa en azından bir veya iki şahidin huzurunda imzalanıp, şahitlerin de imza atması faydalı olabilir (her ne kadar resmi şekil şartı olmasa da, ispat açısından yardımcı olur).
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kiracı (Taahhüt Eden): Adı Soyadı (T.C. Kimlik No: ____)
Kiraya Veren (Mal Sahibi): Adı Soyadı (T.C. Kimlik No: ____)
Kiralanan Taşınmazın Adresi: __ (Kiralık ev/işyeri tam adresi)
Taahhütname Düzenleme Tarihi: ___ / _ / _ (tarih)
Tahliye (Boşaltma) Tarihi: ___ / __ / _ (tarih)_
İşbu taahhütname ile halen kiracı olarak bulunduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın, kayıtsız ve şartsız olarak yukarıda belirtilen tahliye tarihinde boş, sağlam ve eksiksiz bir halde tahliye edip kiraya verene teslim edeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. Bu taahhüdü, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddeleri uyarınca tamamen kendi özgür irademle veriyorum. Belirttiğim tarihte taşınmazı tahliye etmediğim takdirde, kiraya verenin yasal yollarla tahliyeye başvurabileceğini ve bu durumda yapacağı tüm masrafları ve uğrayacağı zararları peşinen ödemeyi beyan, kabul ve taahhüt ederim.
…/…/…… (Taahhüdün imzalandığı tarih)
Kiracı (Taahhüt Eden) – İmza
(Kiracının Eşi – Ad Soyad) – İmza (Not: Kiralanan aile konutu ise eş tarafından imzalanacaktır)
Son Söz
Tahliye taahhütnamesi, Türk hukukunda kiraya verenlere tanınmış önemli bir tahliye imkânıdır. Doğru ve geçerli bir şekilde hazırlanmış bir tahliye taahhüdü, kiraya verene kira sözleşmesini tek taraflı sona erdirme ve kiracıyı çıkartma hakkı verir. Ancak bu sürecin başarıyla sonuçlanabilmesi, taahhütnamenin kanuni şartlara uygun olmasına ve tahliye işlemlerinin usule uygun ve zamanında yürütülmesine bağlıdır. Taahhüdün yazılı yapılması, kiracı tarafından ve kiralananın tesliminden sonra verilmesi, belli bir tahliye tarihi içermesi gibi şartlar olmazsa olmazdır. Bu şartlar sağlandığında dahi, kiraya verenin taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde harekete geçmesi, gerekirse arabuluculuk ve dava süreçlerini takip etmesi gerekecektir. Aksi takdirde, taahhüdün varlığına rağmen kiracıyı çıkarmak mümkün olmayabilir veya süreç çok uzayabilir.
Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye süreci her ne kadar kanunun çizdiği bir yol olsa da, uygulamada oldukça teknik detay barındırmaktadır. Sürelerin kaçırılmaması, usul işlemlerinin doğru yapılması, kiracının olası itirazlarının bertaraf edilmesi gibi konular, hukuk bilgisi gerektirir. Örneğin küçük bir hata (bir günlük süreyi geçirme, eksik tebligat, yanlış dilekçe gibi) tahliye talebini reddettirebilir veya süreci çok fazla uzatabilmektedir. Bu nedenle, böylesine önemli ve değerli bir hakkın kullanımında bir avukattan profesyonel yardım almak son derece faydalıdır. Sonuç itibariyle, tahliye taahhütnamesi doğru kullanıldığında kiraya verenler için güçlü bir koz olup, kiracılar açısından da neyi taahhüt ettiklerini bilmeleri gereken ciddi bir belgedir. Her iki tarafın da hak kaybına uğramaması için yasal prosedüre dikkat etmesi gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci, başlangıçta bir belgeye imza atmaktan başlayıp icra veya mahkeme yoluyla evin boşaltılmasına kadar uzanan çok adımlı bir süreçtir. Bu sürecin her aşamasında yasal mevzuata uygun hareket etmek gerekir. Konu detaylı ve teknik yönleri olan bir konu olduğundan, en başından itibaren işi bir avukatla yürütmek, ileride çıkabilecek sorunların önüne geçecek ve hak kayıplarını engelleyecektir. Unutulmamalıdır ki, doğru atılmayan bir imza veya kaçırılan bir süre, tahliye sürecini aylarca geciktirebilir. Dolayısıyla, hukuki zeminde sağlam adımlarla ilerlemek ve gerektiğinde uzman desteği almak, hem kiraya veren hem kiracı için en doğru yaklaşım olacaktır.
Yorumlar